Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Chancen nutzen, Vermögen aufbauen: Kapitalanlageimmobilien im Fokus

Für die eigene Altersvorsorge und den Vermögensaufbau ist das Thema »Wohnen im Alter« sehr beliebt. Was versteht man unter einer Pflegeimmobilie und welche Vor- und Nachteile gibt es bei diesem Investment?

Pflegeimmobilien oder Pflegeappartements sind einzelne Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen. Diese Sozialimmobilien sind stationäre Einrichtungen, in denen sich Pfleger:innen um hilfsbedürftige Menschen kümmern. Pflegeeinrichtungen werden von privaten oder öffentlichen Trägern (Rotes Kreuz, Caritas Verband) betrieben. Wenn Pflegedienstleistungen angeboten werden, gehören auch Alterseinrichtungen, Seniorenresidenzen und Seniorenwohneinrichtungen in die Kategorie Pflegeimmobilien.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Betreiberimmobilien, das ist besonders aus Sicht von Kapitalanlegern wichtig. Es wird also mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie ein Mietvertrag über 20 Jahre und mehr geschlossen. Dadurch profitiert der Käufer von einer Mietgarantie des Betreibers auch bei eventuellem Leerstand des eigenen Pflegeappartements.

Die Immobilie wird extern verwaltet. Der Betreiber und kümmert sich um die Instandhaltung im Gebäude bis auf »Dach und Fach«. Diese Kosten werden in der Regel durch die Instandhaltungsrücklage gezahlt. 

Dach und Fach heißt: Die Eigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung der Gebäudeteile die unter das Dach und Fach fallen zuständig. Dach: das Dach, inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc. Fach: die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, Außentüre etc.) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.). Was genau unter Dach und Fach fällt, regelt der Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber.
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage - SaFiVe - Immobilienarten

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage:

  • Steuervorteile
  • Wertsteigerungspotenzial
  • Hohe Sicherheit
  • Kein Verwaltungsaufwand
  • Attraktive Rendite

Sie haben Interesse an einem Investment in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage? Hierzu beraten wir Sie gerne und haben auch Pflegeappartements im Portfolio, mit denen Sie maximale Steuerersparnisse erzielen können.

Wir freuen uns auf Sie. 

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Vor- und Nachteile von Pflegeimmobilien

Vorteile

  • Sichere Kapitalanlage, da konjunkturschwankungsunabhängig
  • Lange Mietverträge
  • Kein Verwaltungsaufwand
  • Geringe Nebenkosten
  • Bedarf an Pflegeplätzen steigt
  • Inflationsschutz bei Indexmietvertrag
  • Mögliche Wertsteigerung
  • Immobilie kann verkauft, verschenkt, beliehen oder vererbt werden
  • Sicherer Wachstumsmarkt
  • Instandhaltungen werden überwiegend vom Betreiber übernommen
  • Bevorzugtes Belegungsrecht, auch für Angehörige
  • Absicherung des Eigentums über das Grundbuch

Nachteile

  • möglicher Mietausfall bei Betreiberinsolvenz
  • geringes Leerstandsrisiko wenn Mietvertrag ausgelaufen
  • Zinsänderungsrisiko
  • Betreiber könnte Instandhaltungspflicht evtl. nicht nachkommen.
  • evtl. Zahlungsunfähigkeit durch Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit
  • kein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf

Renditeerwartung

Die durchschnittliche Mietrendite liegt zwischen 3 und 5 %. Das hängt auch von der Art Finanzierung ab. Durch eine Fremdfinanzierung kann man die Eigenkapitalrendite deutlich bis zu 20 % erhöhen. Es ist auch ggf. mit einer Renditeerhöhung durch Wertzuwachs bei steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren zu rechnen.

Steuern

Jährlich können 2-3% der Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) der Pflegeimmobilie als Absetzung für Abnutzung (AfA) und Kosten wie ZinskostenGrundsteuer sowie Renovierungskosten, steuerlich geltend gemacht werden. Besonders bei Pflegeimmobilien – hier können sie auch die Einrichtung des Pflegeappartements 10 Jahre lang steuerlich geltend machen. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen auch Pflegeimmobilien vor Verkauf zunächst 10 Jahre »gehalten« werden. Danach ist der Wertzuwachs steuerfrei. 

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Wir haben Pflegeimmobilien für Sie, die bis zu 10 % pro Jahr steuerlich abgesetzt werden können!!!

22. März 2024: Das Wachstumschancengesetz bringt die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) zurück und eröffnet Anlegern erhebliche Steuervorteile.

Wir beraten Sie gerne, auch über die Steuervorteile der degressiven Abschreibung beim Kauf einer Pflegeimmobilie.

Wissenswertes zur Finanzierung einer Pflegeimmobilie

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie läuft nach den gleichen Regeln wie der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ab. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir berechnen Ihnen gerne den Sollzins anhand ihrer Rahmenbedingungen und Möglichkeiten. Nach Kauf der Pflegeimmobilie werden sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch beim Erwerb einer Pflegeimmobilie sollten sie gewissen Lebensrisiken mit ein planen. Wenn sie z. B. arbeitslos werden, sollten sie die Darlehensraten trotzdem zahlen können. Ebenfalls sollten sie einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Themen mit einplanen, da ggf. Instandhaltungskosten auf sie zukommen können, die über die Eigentümergemeinschaft getragen werden muss.

Rechnen sie die Pre-Opening-Phase mit ein: In dieser Zeit wird das Personal rekrutiert und eingewiesen, die Lieferanten ausgewählt und medizinische Checks durchgeführt. Hier fallen bereits Kosten an, allerdings gibt es noch keine Mietzahlungen. Daher müssen am Anfang evtl. die ersten Darlehensraten komplett selbst gezahlt werden.

Auswahlkriterien zur Pflegeimmobilie

Standort: Pluspunkte sind eine Lage innerhalb oder in der Nähe einer Großstadt und eine gute Verkehrsanbindung – auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. 

Betreiber: Dieser sollte viele Jahre Erfahrung haben und ebenso mehrere Pflegeheime an verschiedenen Standorten betreiben

Gebäude: Wichtig sind eine hohe energetische Qualität (bei Neubauten KfW-Standard 55) und ein hoher Anteil von Einzelzimmern, am besten 100 Prozent.

Mietanpassung: Die Mieten sollten laut Pachtvertrag möglichst in Höhe der Inflationsrate steigen.

Instandhaltung: die Instandhaltungspflicht der Eigentümer sollte auf »Dach und Fach« beschränkt sein. Der Pachtvertrag sollte klar beschreiben, was dazu gehört. 

Immobilienarten

Denkmalimmobilie

Immobilien aus der Jahrhundertwende, sogenannte Denkmalimmobilien werden aufwändig saniert, sodass die einstigen Nachteile wie Einfachverglasung, kalte Böden, etc. ins Positive umgekehrt werden. Der Sanierungsanteil kann separat ausgewiesen und dank Sonder-Afa über 12 Jahre abgeschrieben werden.

Studentenwohnung

Eine zukunftsträchtige Anlageform sind Sudentenappartements. Hohe Nachfrage und steigende Mieten führen zur Wohnraumverknappung an deutschen Universitätsstandorten. Gute Renditen und Vermietbarkeit bei Kaufpreisen unter 100.000 € sind die Vorteile dieser Wohnform. 

Pflegeimmobilie

Die Pflegeimmobilie hat aufgrund langfristiger Mietverträge mit neue einem Betreiber und den garantierten Mieteinnahmen den Ruf der »Sorglosimmobilie«. Sie erhalten als Investor bis zu 25 Jahre Monat für Monat ihre Miete, auch wenn das Appartement einmal leer stehen sollte. 

Ferienwohnung

Zwei sonst absolut konträre Dinge: Urlaub und Geldanlage, werden bei der Kapitalanlage »Ferienimmobilie« verbunden. Aufgrund der anhaltenden Beliebtheit der deutschen Küstenregion, wird immer hochwertiger gebaut. Diese Anlageform verspricht somit langfristig sichere Renditen. 

Micro-Living-Immobilie

Micro-Living-Immobilien sind auf eine effiziente Nutzung des verfügbaren Raums ausgelegt. Sie sind klein, aber funktional gestaltet. Durch die niedrigeren Anschaffungs- und Betriebskosten im Vergleich zu größeren Immobilien können Investoren eine höhere Rendite pro Quadratmeter erzielen.

Investition in eine Pflegeimmobilie – das ist zu beachten:

  • Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Was wurde bereits beschlossen? Ist die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig?
  • Handelt es sich um einen seriösen Betreiber? Hat dieser langjährige Erfahrung?
  • Standortanalyse des Pflegeheims
  • Mietabsprachen klären: Gibt es eine Mietgarantie? Wer kümmert sich um die Mieter?
Unser Experten-Team für den Kauf Ihrer Pflegeimmobilie

Unser Experten-Team für den Kauf Ihrer Pflegeimmobilie

Wir haben Pflegeimmobilien im Portfolio – welche neben allen anderen Vorteilen – auch die maximale Steuerersparnis möglich machen.

Sprechen Sie uns darauf an!

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Das Für und Wider zur Pflegeimmobilie

Warum interessiert mich eine Immobilie als Wertanlage?

  • Ein Gegenwert in Form einer Immobilie ist vorhanden
  • Das Konzept ist leicht zu verstehen
  • Eine Immobilie gilt als sicherer
  • Entwicklung der Immobilienpreise ist aktuell stetig steigend → mehr Rendite
  • Mit Hausverwaltung vergleichbar, da wenig Aufwand bzw. das Risiko von Mietausfällen fällt weg
  • Bezahlt sich großteils durch Mieten selbst ab
  • Langfristige Mieteinnahmen für die Altersvorsorge

Welches Risiko könnte man bei Immobilien sehen?

  • Langfristige Anlage, mindestens 10 Jahre → nicht liquide Vermögensbindung → Wertzuwachs/ Rendite erst »sichtbar« nach ungefähr 25 Jahren
  • I.d.R. Aufhebung der Zinsbindung nach 10 Jahren
  • Wer weiß, ob Standort, Vorschriften, Bedingungen den Wert der Immobilie/Miete nicht nach unten treiben? → ggf. Wiederverkaufwert?
  • Wer weiß schon, ob die hohen Immobilienpreise/-mieten wirklich noch weiter steigen oder im Gegenteil fallen?

Warum interessiert mich eine Pflegeimmobilie?

  • Steigender Bedarf an Pflegeappartements in der Zukunft
  • Relativ kleine, günstige Investitionsmöglichkeit
  • Ein Mieter für 20 Jahre und der muss erstmal Pleite gehen

Welche Bedenken zur Pflegeimmobilie / Betreutes Wohnen?

  • Ggf. schwerer wieder zu verkaufen?
  • Geänderte Ansprüche/Bedingungen (z.B. vom Staat)
  • Man sieht das Pflegeappartement in der Regel nicht
  • Ich kann nicht einschätzen, ob der Betreiber gut ist

Immobilien als Kapitalanlage: Jetzt beraten lassen

Eine Kapitalanlageimmobilie bietet viele Vorteile. Doch lohnt sich die Investition nur, wenn wesentliche Faktoren berücksichtigt werden. So sind der Standort und die Bausubstanz für die Rendite entscheidend. Und auch der Kaufpreis ist elementar für eine lohnenswerte Kapitalanlage.rnWer in Immobilien investiert, muss einiges beachten. Als Sachverständige für Finanzen und Versicherungen und unabhängige Versicherungsmaklerin aus Aschaffenburg bin ich Ihnen gerne behilflich. Ich beantworte Ihnen alle Ihre Fragen zur Kapitalanlageimmobilie und berate Sie auch zu alternativen Anlageprodukten.

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Pflegeimmobilie vs. Eigentumswohnung

Pflegeimmobilie

  • Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber.
  • Mietzahlungen in der Regel gesichert, auch bei Leerstand.
  • Der Betreiber ist für die Instandhaltung zuständig Eigentümer tragen ausschließlich die Instandhaltung von 
Dach und Fach (Dach und tragende Gebäudeteile).
  • Mietrendite etwa zwischen 3 bis 5 Prozent.
  • Verwaltung durch darauf spezialisierte Immobilienverwaltung
  • Instandhaltung organisiert der Betreiber und trägt Kosten.
  • Kein Vermietungsaufwand.
  • Verkauf jederzeit möglich.
  • Bevorzugte Belegung, aber kein Eigenbedarf.

Eigentumswohnung

  • Mietvertrag direkt mit dem Mieter.
  • Leerstands- und Mietausfallrisiko liegt beim Eigentümer.
  • Eigentümer sind sowohl für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als auch für das Sondereigentum
    verantwortlich.
  • Mietrendite abhängig von der Lage der Eigentumswohnung.
  • Verwaltung durch Hausverwalter.
  • Instandhaltung durch Eigentümergemeinschaft.
  • Vermietung durch Eigentümer oder Hausverwaltung.
  • Verkauf jederzeit möglich.
  • Eigenbedarf bei Selbstnutzung kann angemeldet werden.

Fragen und Antworten zum Für und Wider zum Kauf einer Pflegeimmobilie

Warum sind Pflegeimmobilien eine attraktive Kapitalanlage?

Pflegeimmobilien bieten oft höhere Renditen im Vergleich zu klassischen Wohnimmobilien. Sie profitieren von langfristigen Mietverträgen und der demografischen Entwicklung, die eine steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen sicherstellt.

Wie sicher ist die Investition in eine Pflegeimmobilie?

Die Investition gilt als sicher, da die Nachfrage nach Pflegeplätzen aufgrund der alternden Bevölkerung stabil bleibt. Zudem sind die Mietverträge langfristig und die Mieteinnahmen oft inflationsgeschützt.

Welche steuerlichen Vorteile bieten Pflegeimmobilien?

Es gibt verschiedene steuerliche Vorteile wie Abschreibungen auf die Immobilie und mögliche staatliche Förderungen, die die Investition attraktiver machen. Am 22.3.2024 wurde das Wachstumschancengesetz verabschiedet. Darin wird die degressive AfA bei Neubauten wieder eingeführt. Diese ermöglicht 5% degressive Abschreibung auf die Investitionskosten (Gebäudeanteil) im ersten Jahr und je 5% degressive Abschreibung auf den Restwert in den Folgejahren.
Dadurch sind wesentlich höhere Steuervorteile für Immobilienanleger möglich. Die degressive AfA kann auch mit der sogenannten Sonder-AfA gekoppelt werden. Und so kann die Steuerersparnis noch weit höher ausfallen. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir beraten Sie gerne.

Gibt es spezielle Finanzierungsmöglichkeiten für Pflegeimmobilien?

Ja, für Pflegeimmobilien gibt es spezielle Finanzierungsmodelle, die attraktive Konditionen beinhalten. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir haben entsprechende Objekte im Portfolio.

Wer kümmert sich um die Verwaltung und Instandhaltung der Pflegeimmobilie?

In der Regel übernimmt der Betreiber der Pflegeeinrichtung die Verwaltung und Instandhaltung, bzw. eine auf Pflegeeinrichtungen spezialisierte Immobilienverwaltung – was den Verwaltungsaufwand für den Investor minimiert.

Welche Risiken gibt es beim Kauf von Pflegeimmobilien?

Ein Risiko besteht in der Abhängigkeit vom Betreiber der Einrichtung. Wenn dieser insolvent wird oder seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann dies die Einnahmen gefährden.

Wie hoch sind die Instandhaltungskosten für eine Pflegeimmobilie?

Obwohl der Betreiber die Instandhaltung übernimmt, können größere Renovierungen oder Modernisierungen dennoch Kosten verursachen. Kosten die unter Dach und Fach fallen, trägt der Eigentümer. Erläuterungen zu Dach und Fach finden Sie zu Beginn der Seite.

Welche Rolle spielt der Standort bei der Investition in Pflegeimmobilien?

Der Standort ist wichtig für den Erfolg der Investition. Eine gute Infrastruktur und eine hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen in der Region sind wichtig. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir haben lukrative Objekte im Portfolio.

Wie finde ich einen vertrauenswürdigen Betreiber für eine Pflegeimmobilie?

Es ist wichtig, die Bonität und das Management des Betreibers zu überprüfen. Erfahrungsberichte und Referenzen können dabei helfen, die Seriosität und Zuverlässigkeit des Betreibers zu bewerten.

Was passiert, wenn der Betreiber der Pflegeimmobilie wechselt?

Bei einem Betreiberwechsel bleibt der Mietvertrag in der Regel bestehen. Es ist jedoch wichtig, dass der neue Betreiber ebenfalls zuverlässig und finanziell stabil ist.

Kann ich eine Pflegeimmobilie vererben?

Ja, eine Pflegeimmobilie kann vererbt werden. Die Erben treten in die bestehenden Verträge ein und profitieren von den laufenden Mieteinnahmen.

Wir haben Pflegeimmobilien im Portfolio mit denen Sie eine sichere, renditenstarke Investition tätigen können.

Sprechen Sie uns gerne darauf an. Unsere Experten in diesem Bereich beraten Sie gerne.

 

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