Kapitalanlageimmobilien
Chancen nutzen, Vermögen aufbauen: Kapitalanlageimmobilien im Fokus
Für die Altersvorsorge oder den Vermögensaufbau: Kapitalanlageimmobilien sind sehr beliebt. Denn eine Immobilie gilt als wertbeständig und kann in Form von Mietzahlungen zu zusätzlichen Einnahmen verhelfen. Doch die Immobilienpreise steigen vielerorts stark an. Daher stellt sich die Frage, lohnen sich Kapitalanlageimmobilien noch?
Immobilien – Wer trägt welche Kosten?
Eigenheim
- Betriebskosten – Ich
- Wertverlust – Ich
- Zins & Tilgung – Ich
Kapitalanlage
- Abschreibung – Staat
- Betriebskosten – Mieter
- Cashflow – Mieter
- Zins & Tilgung – Mieter
Die Immobilie als Kapitalanlage
Festgeld- und Tagesgeldkonten bringen kaum noch Rendite. Doch die Alternative Fonds und Aktien kommen nicht für jeden infrage. Wer auf schwankende Kurse und niedrige Zinsen verzichten möchte, wählt die Immobilie als Kapitalanlage. Denn das sogenannte Betongeld gilt als wertbeständig und ist nicht von der Entwicklung der Börse abhängig.
Kapitalanlageimmobilien zu nutzen, bedeutet, Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Zum Beispiel durch die Beteiligung bei einer Baugenossenschaft oder die Abzahlung von Immobilienkrediten. Das Kapital fließt in Form von Mietzahlungen, die als regelmäßige Einnahmen verbucht werden, oder wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, durch deren Wertsteigerung und die Rendite beim Verkauf oder die entfallende Miete. In diesem Fall fungiert das Eigentum auch als Altersvorsorge. Denn wer keine Miete im Alter aufbringen muss und in einer abbezahlten Immobilie lebt, hat mehr von seiner Rente übrig.
Wir haben renditenstarke Kapitalanlageimmobilien im Portfolio – Sprechen Sie uns gerne darauf an.
- Wertbeständige Anlageformt
- Mietzahlungen als regelmäßige Einnahmequelle
- Altersvorsorge
Wertstabil und chancenreich
Eine Immobilie zu erwerben heißt, eine langfristige Kapitalanlage einzugehen. Doch unterliegen Immobilien kaum Wertschwankungen und steigen häufig sogar in ihrem Wert. Insbesondere in Regionen mit einer starken Nachfrage. Der Ort ist hierbei entscheidend. Wer in der Nähe von Stadtzentren, Ärzten, Kindergärten, Schulen und Anbindungen an den öffentlichen Verkehr kauft oder baut, profitiert auch finanziell von der guten Lage.
Damit haben Kapitalanlageimmobilien eine hohe Ertragschance, da ihr Wert meist steigt, lassen sie sich mit Gewinn verkaufen. Oder vermieten, was zusätzliche und regelmäßige Einnahmen verspricht. Wer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, muss außerdem keine Miete erbringen und spart Hunderte von Euro im Monat, wenn das Eigentum abbezahlt ist.
Steuerliche Begünstigungen
Auch im Hinblick auf die Steuer ist eine Kapitalanlageimmobilie interessant. Sollte die Immobilie wider Erwarten an Wert verlieren, lässt sich der Wertverlust steuermindernd geltend machen. Zudem lassen sich als Vermieter Werbungskosten absetzen. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, können Ausgaben wie die Wohngebäudeversicherung, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie die Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Modernisierung in ihrer Steuererklärung angeben.
Eigenheim sucht neuen Besitzer
Der Begriff »Finanzierung« beschreibt die Bereitstellung von finanziellen Mitteln und deren Rückzahlung. Dafür vereinbaren die Kreditnehmer mit ihrem Geldgeber bestimmte Konditionen, die mitunter die Höhe der Zinsen (Kosten für die Kapitalbereitstellung) und die Laufzeit umfassen.
Unsere Expertinnen für Kapitalanlageimmobilien
Kapitalanlageimmobilien – und damit der Aufbau von passivem Einkommen – gehören in das Portfolio für Ihren Vermögensaufbau und Ihre Altersvorsorge. Wir haben passende Kapitalanlageimmobilien für Sie im Portfolio, zeigen Ihnen, wie die ersten Schritte hin zum Immobilienkauf aussehen und welche Finanzierung sinnvoll und nötig ist, damit Sie maximale Förderung und Steuervorteile »mitnehmen« können. Auch beim Thema Vermietung stehen wir bei fragen gerne mit Expertenwissen an Ihrer Seite.
Sprechen Sie uns gerne an. Wir freuen uns auf Sie.
Lara-Alexandra Aigner und Marie Christina Schröders
Günstige Zinsen nutzen
Noch vor zehn Jahren mussten Bauherren einen Zins von vier Prozent für die Immobilienfinanzierung einplanen. Vor 20 Jahren sogar bis zu acht Prozent. Wer heute finanziert, zahlt deutlich weniger. Denn je nach persönlicher Situation und Kreditgeber sind Baufinanzierungen für ein Prozent und weniger möglich. Somit lässt sich das Eigenheim oder die Kapitalanlage zu besonders günstigen Konditionen realisieren.
Allerdings ist ein Kredit eine langjährige Verpflichtung. Wer ein Darlehen mit 400.000 Euro aufnimmt, muss meist zwischen 25 und 35 Jahren – unter Umständen noch länger – für die Tilgung einplanen. In dieser Zeit kann vieles passieren. Eine vorausschauende Planung ist daher unerlässlich, wie eine Risikolebensversicherung für den Ernstfall, um die Hinterbliebenen zu schützen, oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung, wenn die eigene Arbeitskraft verloren geht und kein Einkommen mehr erzielt wird.
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage muss trotz aller Vorteile gut durchdacht sein. Denn damit gehen Verpflichtungen einher wie die Tilgung des Darlehens und Aufwendungen für Reparaturmaßnahmen. Wer das Eigentum vermietet, um damit die Rate zu begleichen, muss immer damit rechnen, dass es zu Mietausfällen kommen kann und diese können für den Eigentümer teure finanzielle Folgen haben.
Vorteile und Nachteile von Kapitalanlageimmobilien
Vorteile von Kapitalanlageimmobilien
- Stetige Einnahmen: Regelmäßige Mietzahlungen sorgen für kontinuierliche Einnahmen.
- Wertsteigerung: Immobilien können im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, was zu einem erheblichen Kapitalzuwachs führt.
- Inflationsschutz: Immobilienwerte steigen oft mit der Inflation.
- Sachwertanlage: Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen sind Immobilien physische Güter, die als stabil gelten.
- Diversifikation: Immobilien bieten die Möglichkeit, das Anlageportfolio zu diversifizieren = Risikostreuung.
Nachteile von Kapitalanlageimmobilien
- Hohe Anfangsinvestition: Der Kauf von Immobilien erfordert eine gewisse Menge an Eigenkapital.
- Laufende Kosten: Wartung, Instandhaltung und Verwaltungskosten können die Rendite schmälern.
- Leerstandsrisiko: Zeiten ohne Mieter führen zu Einnahmeverlusten.
- Marktrisiken: Immobilienpreise können schwanken.
- Liquidität: Immobilien sind weniger liquide als andere Anlageformen.
Welche steuerlichen Vorteile bietet der Kauf von Kapitalanlageimmobilien?
- Abschreibungen: Gebäudeabschreibungen (AfA) können von der Steuer abgesetzt werden und mindern das zu versteuernde Einkommen.
- Werbungskosten: Ausgaben für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Zinsen: Hypothekenzinsen und andere Finanzierungskosten sind steuerlich absetzbar.
- Sonderabschreibungen: Bei denkmalgeschützten Immobilien oder in bestimmten Fördergebieten können zusätzliche Sonderabschreibungen genutzt werden.
- Steuerfreie Veräußerungsgewinne: Nach einer Haltefrist von 10 Jahren sind Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie steuerfrei.
Wie kann der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie zur Altersvorsorge beitragen?
- Zusätzliche Einnahmequelle: Regelmäßige Mieteinnahmen können die Rentenbezüge ergänzen und finanzielle Sicherheit im Alter bieten.
- Wertsteigerung: Langfristige Wertsteigerungen der Immobilie erhöhen das Vermögen und können im Alter genutzt oder vererbt werden.
- Steuervorteile nutzen: Durch die steuerlichen Vorteile während der Erwerbsphase wird die finanzielle Belastung reduziert, was langfristig die finanzielle Situation im Alter verbessert.
- Eigenheim im Alter: Nach der Tilgung des Kredits kann die Immobilie selbst genutzt werden, wodurch Mietkosten im Alter entfallen.
Die Lage entscheidet bei einer Kapitalanlageimmobilie
Es lässt sich nicht oft genug betonen, wie wichtig die Lage bei einer Kapitalanlageimmobilie ist. Denn davon ist abhängig, ob sich die Investition auch langfristig lohnt. Hierbei ist jedoch zu unterscheiden, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird. Denn wer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, entscheidet nach persönlichen Gesichtspunkten. Wer jedoch vermietet, muss die Perspektive der potenziellen Mieter einnehmen.
So sollten Kindergärten und Schulen in der Nähe sein, wenn an Familien vermietet werden soll. Ältere Menschen sind möglicherweise weniger mobil, was die unmittelbare Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und öffentlichen Verkehrsmitteln wichtig macht. Studenten legen Wert auf eine gute Anbindung zur Universität, das Nachtleben, Bahnen und Busse. All diese Faktoren sind auch entscheidend dafür, ob der Wert des Eigentums steigt und die Mieteinnahmen stabil bleiben.
Die Zukunft der Region betrachten
Nicht nur die offensichtlichen Lageaussichten sind bei der Wahl einer Kapitalanlageimmobilie entscheidend, sondern auch ein zukünftiger Blick in die Region. Dabei ist zu prüfen, wie die wirtschaftlichen Perspektiven des Ortes aussehen. Wird investiert, um Baugrundstücke zu schaffen und Gewerbegebiete anzulegen? Wie steht es um die Bevölkerungsentwicklung und gibt es ein großes Angebot an leer stehenden Wohnungen? Insbesondere der Leerstand auf dem Wohnungsmarkt gibt Aufschluss darüber, wie gut die Chancen als Vermieter stehen. Denn viele leer stehende Objekte deuten darauf hin, dass es nur wenig Nachfrage gibt.
Den Kaufpreis im Blick behalten
Umso teurer die Immobilie, desto schwieriger ist es, Rendite zu erzielen. Eine Kapitalanlageimmobilie ist daher sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht und der Region und dem Objekt angemessen ist. Einen Aufschluss darüber, ob der Preis in einem angemessenen Verhältnis zu den erzielbaren Einnahmen steht, liefert der Mietpreismultiplikator. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um die Investition zu refinanzieren. Der örtliche Mietspiegel lässt sich online abrufen.
Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung soll für 300.000 Euro erworben werden. Die zu erzielende Jahresnettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Es dauert 25 Jahre (300.000 Euro / 12.000 Euro) bis sich der Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert hat.
Als angemessen gilt ein Zeitraum von 20 bis 25 Jahren. In größeren Städten, in denen die Kaufpreise hoch sind, kann er auch 30 oder 35 Jahre betragen. Hierbei muss das Alter der Investoren und die Dauer bis zum voraussichtlichen Rentenbeginn berücksichtigt werden.
»In der heutigen Zeit ist es ein Gewinn eine so professionelle und kompetente Finanzdienstleisterin zu kennen. Absolut empathisch. Keine Verkäuferin. Vielmehr eine Begleitung mit Herz und Verstand.«
Zufriedene Kundin von SaFiVe
Lohnt sich eine Kapitalanlageimmobilie noch?
Grundsätzlich lohnen sich Kapitalanlageimmobilien noch immer. Insbesondere aktuell, da der Leitzins niedrig ist und Darlehen zu günstigen Konditionen erhältlich sind. Außerdem besteht vor allem in Ballungsgebieten eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten, was das Risiko von leer stehenden Anlagen reduziert. Dem entgegen steht jedoch, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Wer in Großstädten kaufen möchte, muss mit horrenden Summen rechnen.
Eine Kapitalanlageimmobilie lohnt sich somit, wenn das Verhältnis stimmt. Wenn der Kaufpreis angemessen in Bezug auf die Lage und den Zustand der Immobilie ist. Und der Wert des Objektes voraussichtlich steigt oder hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind. Wer das Objekt selbst bewohnt, muss berücksichtigen, dass das Darlehen bestenfalls vor Rentenbeginn getilgt sein sollte.
Alternative zur Kapitalanlageimmobilie: Die Pflegeimmobilie
Eine interessante und gefragte Kapitalanlage ist die Pflegeimmobilie. Dabei erwerben die Anleger kein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung, sondern investieren ihr Kapital in eine Seniorenresidenz. Dadurch sind die Mieteinnahmen sehr sicher und die steuerlichen Vorteile bleiben bestehen. Je nach Vertragsgestaltung können die Anleger die Immobilie in der Seniorenresidenz auch selbst bewohnen. So profitieren sie in jüngeren Jahren von den garantierten Mietzahlungen als zusätzliche Einnahmequelle. Und im Alter können sie selbst in das altersgerechte Wohnen einziehen. Damit sind Pflegeimmobilien sowohl eine Kapitalanlage mit Renditechance wie auch eine gute Altersvorsorge.
Immobilien als Kapitalanlage: Jetzt beraten lassen
Eine Kapitalanlageimmobilie bietet viele Vorteile. Doch lohnt sich die Investition nur, wenn wesentliche Faktoren berücksichtigt werden. So sind der Standort und die Bausubstanz für die Rendite entscheidend. Und auch der Kaufpreis ist elementar für eine lohnenswerte Kapitalanlage.
Wer in Immobilien investiert, muss einiges beachten. Als Sachverständige für Finanzen und Versicherungen und unabhängige Versicherungsmaklerin aus Aschaffenburg bin ich Ihnen gerne behilflich. Ich beantworte Ihnen alle Ihre Fragen zur Kapitalanlageimmobilie und berate Sie auch zu alternativen Anlageprodukten.
Vereinbaren Sie dafür ein Gesprächstermin mit mir:
Faktoren von denen der Preis einer Kapitalanlageimmobilie abhängt
Budget und Finanzielle Möglichkeiten
- Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Eine höhere Eigenkapitalquote kann zu besseren Finanzierungskonditionen führen.
- Kreditrahmen: Wie viel Kredit kann und sollte aufgenommen werden? Die monatliche Belastung sollte in einem gesunden Verhältnis zum Einkommen stehen.
- Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Renovierungskosten an.
Mietrendite und Cashflow
- Mietrendite: Die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Eine gute Mietrendite liegt typischerweise zwischen 4-6%.
- Cashflow: Die Differenz zwischen den monatlichen Mieteinnahmen und den laufenden Kosten (z.B. Kreditraten, Instandhaltung, Verwaltung).
Standort und Wertentwicklung
- Lage: Die Lage der Immobilie ist entscheidend. Gute Lagen bieten höhere Mietrenditen und bessere Wertentwicklungschancen.
- Infrastruktur: Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitsplätzen erhöht die Attraktivität.
- Marktentwicklung: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Region? Ist mit einer Wertsteigerung zu rechnen?
Risiken und Absicherung
- Leerstandsrisiko: Das Risiko, dass die Immobilie zeitweise nicht vermietet werden kann. Eine gute Lage und Qualität der Immobilie können dieses Risiko minimieren.
- Instandhaltungskosten: Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sind notwendig, um den Wert der Immobilie zu erhalten.
- Versicherungen: Eine Gebäudeversicherung und ggf. eine Mietausfallversicherung bieten Schutz vor unvorhergesehenen Ereignissen.
Steuerliche Aspekte
- Abschreibungen: Immobilien können steuerlich abgeschrieben werden, was die Steuerlast senken kann.
- Steuerfreibeträge: Nutzung von steuerlichen Freibeträgen und Gestaltungsmöglichkeiten zur Optimierung der Steuerbelastung.
Fragen und Antworten zur Kapitalanlageimmobilie
Ja, das ist möglich, aber oft riskanter. Banken verlangen in der Regel einen Eigenkapitalanteil zur Absicherung des Kredits. Ohne Eigenkapital könnten die Zinskosten höher sein und die monatlichen Belastungen steigen. Vom Eigenkapitalanteil sollten am besten die Kaufnebenkosten bezahlt werden können
Die Lage ist entscheidend für die Vermietbarkeit und die Wertentwicklung der Immobilie. Gute Lagen zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage, gute Infrastruktur, Arbeitsmöglichkeiten und Lebensqualität aus.
Die Mietrendite wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird.
Lage: Eine gute Lage erhöht die Vermietbarkeit und Wertsteigerungschancen.
Zustand der Immobilie: Zustand und Bauqualität beeinflussen die Instandhaltungskosten.
Mietrendite: Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis sollte attraktiv sein.
Finanzierung: Günstige Kreditkonditionen und solide Finanzierungspläne sind wichtig.
Marktanalyse: Verständnis des lokalen Immobilienmarktes und der Nachfrage.
Eine Kapitalanlageimmobilie ist eine Immobilie, die hauptsächlich als Investition gekauft wird, um Einnahmen zu generieren und/oder von einer langfristigen Wertsteigerung zu profitieren. Diese Immobilien können sowohl Wohn- als auch Gewerbeobjekte sein.
Kaufpreis der Immobilie: Dies ist die größte einzelne Ausgabe.
Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten: Diese liegen etwa bei 1,5% des Kaufpreises.
Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, beträgt diese oft 3-7% des Kaufpreises, je nach Vereinbarung.
Renovierungskosten: Falls Renovierungen oder Modernisierungen notwendig sind, müssen auch diese eingeplant werden.
Vollfinanzierung: Es ist möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, was als Vollfinanzierung bezeichnet wird. Dies ist jedoch riskanter und die Zinsen sind in der Regel höher. Es ist zu empfehlen mindestens die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital zu bedienen.
Wir beraten Sie hierzu gerne
Annuitätendarlehen: Ein klassischer Kredit mit konstanten monatlichen Raten, die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthalten.
Tilgungsdarlehen: Ein Kredit, bei dem die Tilgungsrate konstant bleibt und die Zinszahlungen im Laufe der Zeit sinken.
Bauspardarlehen: Kombination aus Sparen und Darlehen; günstige Konditionen bei langer Ansparphase.
KfW-Förderung: Staatliche Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), oft zu günstigen Konditionen und mit Tilgungszuschüssen.
Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung (z.B. 10-15 Jahre) bietet Planungssicherheit, aber möglicherweise höhere Zinsen als kurzfristige Bindungen.
Tilgungsrate: Eine höhere Tilgungsrate führt schneller zur Entschuldung und reduziert die Gesamtzinskosten.
Sondertilgungen: Optionen für Sondertilgungen bieten Flexibilität, um den Kredit schneller abzuzahlen.
Vergleich von Angeboten: Es ist wichtig, mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen und auf versteckte Kosten zu achten.
Ja, Immobilien sind weiterhin eine gute Geldanlage, da sie stabile und regelmäßige Einnahmen durch Mieten bieten und langfristig an Wert gewinnen können. Trotz hoher Einstiegskosten und Marktunsicherheiten bieten sie Inflationsschutz und steuerliche Vorteile. Wichtig ist jedoch, sorgfältig die Lage und den Zustand der Immobilie sowie die Finanzierungsbedingungen zu prüfen.
Immobilien können nach wie vor eine gute Geldanlage sein, insbesondere bei langfristiger Perspektive und in gefragten Lagen. Es ist jedoch wichtig, die individuellen finanziellen Möglichkeiten und Ziele sowie die aktuellen Marktbedingungen sorgfältig zu prüfen. Eine ausgewogene Diversifikation des Anlageportfolios und eine professionelle Beratung sind ratsam, um Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen.
Ein Objekt lohnt sich als Kapitalanlage, wenn es eine gute Mietrendite bietet, in einer attraktiven Lage liegt, qualitativ hochwertig ist und zu günstigen Konditionen finanziert werden kann. Eine sorgfältige Marktanalyse und Planung sind entscheidend, um die Rentabilität zu gewährleisten und Risiken zu minimieren. Professionelle Beratung und realistische Einschätzungen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Ein Objekt lohnt sich als Kapitalanlage, wenn es eine gute Mietrendite bietet, in einer attraktiven Lage liegt, qualitativ hochwertig ist und zu günstigen Konditionen finanziert werden kann. Eine sorgfältige Marktanalyse und Planung sind entscheidend, um die Rentabilität zu gewährleisten und Risiken zu minimieren. Professionelle Beratung und realistische Einschätzungen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wir haben Kapitalanlageimmobilien mit einer optimaler Rendite im Portfolio. Sprechen Sie uns gerne darauf an.
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