Kapitalanlageimmobilien
Chancen nutzen, Vermögen aufbauen: Kapitalanlageimmobilien im Fokus
Für die Altersvorsorge oder den Vermögensaufbau: Kapitalanlageimmobilien sind sehr beliebt. Denn eine Immobilie gilt als wertbeständig und kann in Form von Mietzahlungen zu zusätzlichen Einnahmen verhelfen. Doch die Immobilienpreise steigen vielerorts stark an. Daher stellt sich die Frage, lohnen sich Kapitalanlageimmobilien noch?
Immobilien – Wer trägt welche Kosten?
Eigenheim
- Betriebskosten – Ich
- Wertverlust – Ich
- Zins & Tilgung – Ich
Kapitalanlage
- Abschreibung – Staat
- Betriebskosten – Mieter
- Cashflow – Mieter
- Zins & Tilgung – Mieter
Die Immobilie als Kapitalanlage
Festgeld- und Tagesgeldkonten bringen kaum noch Rendite. Doch die Alternative Fonds und Aktien kommen nicht für jeden infrage. Wer auf schwankende Kurse und niedrige Zinsen verzichten möchte, wählt die Immobilie als Kapitalanlage. Denn das sogenannte Betongeld gilt als wertbeständig und ist nicht von der Entwicklung der Börse abhängig.
Kapitalanlageimmobilien zu nutzen, bedeutet, Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Zum Beispiel durch die Beteiligung bei einer Baugenossenschaft oder die Abzahlung von Immobilienkrediten. Das Kapital fließt in Form von Mietzahlungen, die als regelmäßige Einnahmen verbucht werden, oder wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, durch deren Wertsteigerung und die Rendite beim Verkauf oder die entfallende Miete. In diesem Fall fungiert das Eigentum auch als Altersvorsorge. Denn wer keine Miete im Alter aufbringen muss und in einer abbezahlten Immobilie lebt, hat mehr von seiner Rente übrig.
- Wertbeständige Anlageformt
- Mietzahlungen als regelmäßige Einnahmequelle
- Altersvorsorge
Wertstabil und chancenreich
Eine Immobilie zu erwerben heißt, eine langfristige Kapitalanlage einzugehen. Doch unterliegen Immobilien kaum Wertschwankungen und steigen häufig sogar in ihrem Wert. Insbesondere in Regionen mit einer starken Nachfrage. Der Ort ist hierbei entscheidend. Wer in der Nähe von Stadtzentren, Ärzten, Kindergärten, Schulen und Anbindungen an den öffentlichen Verkehr kauft oder baut, profitiert auch finanziell von der guten Lage.
Damit haben Kapitalanlageimmobilien eine hohe Ertragschance, da ihr Wert meist steigt, lassen sie sich mit Gewinn verkaufen. Oder vermieten, was zusätzliche und regelmäßige Einnahmen verspricht. Wer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, muss außerdem keine Miete erbringen und spart Hunderte von Euro im Monat, wenn das Eigentum abbezahlt ist.
Steuerliche Begünstigungen
Auch im Hinblick auf die Steuer ist eine Kapitalanlageimmobilie interessant. Sollte die Immobilie wider Erwarten an Wert verlieren, lässt sich der Wertverlust steuermindernd geltend machen. Zudem lassen sich als Vermieter Werbungskosten absetzen. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, können Ausgaben wie die Wohngebäudeversicherung, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie die Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Modernisierung in ihrer Steuererklärung angeben.
Eigenheim sucht neuen Besitzer
Der Begriff »Finanzierung« beschreibt die Bereitstellung von finanziellen Mitteln und deren Rückzahlung. Dafür vereinbaren die Kreditnehmer mit ihrem Geldgeber bestimmte Konditionen, die mitunter die Höhe der Zinsen (Kosten für die Kapitalbereitstellung) und die Laufzeit umfassen.
Günstige Zinsen nutzen
Noch vor zehn Jahren mussten Bauherren einen Zins von vier Prozent für die Immobilienfinanzierung einplanen. Vor 20 Jahren sogar bis zu acht Prozent. Wer heute finanziert, zahlt deutlich weniger. Denn je nach persönlicher Situation und Kreditgeber sind Baufinanzierungen für ein Prozent und weniger möglich. Somit lässt sich das Eigenheim oder die Kapitalanlage zu besonders günstigen Konditionen realisieren.
Allerdings ist ein Kredit eine langjährige Verpflichtung. Wer ein Darlehen mit 400.000 Euro aufnimmt, muss meist zwischen 25 und 35 Jahren – unter Umständen noch länger – für die Tilgung einplanen. In dieser Zeit kann vieles passieren. Eine vorausschauende Planung ist daher unerlässlich, wie eine Risikolebensversicherung für den Ernstfall, um die Hinterbliebenen zu schützen, oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung, wenn die eigene Arbeitskraft verloren geht und kein Einkommen mehr erzielt wird.
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage muss trotz aller Vorteile gut durchdacht sein. Denn damit gehen Verpflichtungen einher wie die Tilgung des Darlehens und Aufwendungen für Reparaturmaßnahmen. Wer das Eigentum vermietet, um damit die Rate zu begleichen, muss immer damit rechnen, dass es zu Mietausfällen kommen kann und diese können für den Eigentümer teure finanzielle Folgen haben.
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Die Lage entscheidet bei einer Kapitalanlageimmobilie
Es lässt sich nicht oft genug betonen, wie wichtig die Lage bei einer Kapitalanlageimmobilie ist. Denn davon ist abhängig, ob sich die Investition auch langfristig lohnt. Hierbei ist jedoch zu unterscheiden, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird. Denn wer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, entscheidet nach persönlichen Gesichtspunkten. Wer jedoch vermietet, muss die Perspektive der potenziellen Mieter einnehmen.
So sollten Kindergärten und Schulen in der Nähe sein, wenn an Familien vermietet werden soll. Ältere Menschen sind möglicherweise weniger mobil, was die unmittelbare Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und öffentlichen Verkehrsmitteln wichtig macht. Studenten legen Wert auf eine gute Anbindung zur Universität, das Nachtleben, Bahnen und Busse. All diese Faktoren sind auch entscheidend dafür, ob der Wert des Eigentums steigt und die Mieteinnahmen stabil bleiben.
Die Zukunft der Region betrachten
Nicht nur die offensichtlichen Lageaussichten sind bei der Wahl einer Kapitalanlageimmobilie entscheidend, sondern auch ein zukünftiger Blick in die Region. Dabei ist zu prüfen, wie die wirtschaftlichen Perspektiven des Ortes aussehen. Wird investiert, um Baugrundstücke zu schaffen und Gewerbegebiete anzulegen? Wie steht es um die Bevölkerungsentwicklung und gibt es ein großes Angebot an leer stehenden Wohnungen? Insbesondere der Leerstand auf dem Wohnungsmarkt gibt Aufschluss darüber, wie gut die Chancen als Vermieter stehen. Denn viele leer stehende Objekte deuten darauf hin, dass es nur wenig Nachfrage gibt.
Den Kaufpreis im Blick behalten
Umso teurer die Immobilie, desto schwieriger ist es, Rendite zu erzielen. Eine Kapitalanlageimmobilie ist daher sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht und der Region und dem Objekt angemessen ist. Einen Aufschluss darüber, ob der Preis in einem angemessenen Verhältnis zu den erzielbaren Einnahmen steht, liefert der Mietpreismultiplikator. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um die Investition zu refinanzieren. Der örtliche Mietspiegel lässt sich online abrufen.
Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung soll für 300.000 Euro erworben werden. Die zu erzielende Jahresnettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Es dauert 25 Jahre (300.000 Euro / 12.000 Euro) bis sich der Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert hat.
Als angemessen gilt ein Zeitraum von 20 bis 25 Jahren. In größeren Städten, in denen die Kaufpreise hoch sind, kann er auch 30 oder 35 Jahre betragen. Hierbei muss das Alter der Investoren und die Dauer bis zum voraussichtlichen Rentenbeginn berücksichtigt werden.
»In der heutigen Zeit ist es ein Gewinn eine so professionelle und kompetente Finanzdienstleisterin zu kennen. Absolut empathisch. Keine Verkäuferin. Vielmehr eine Begleitung mit Herz und Verstand.«
Zufriedene Kundin von SaFiVe
Lohnt sich eine Kapitalanlageimmobilie noch?
Grundsätzlich lohnen sich Kapitalanlageimmobilien noch immer. Insbesondere aktuell, da der Leitzins niedrig ist und Darlehen zu günstigen Konditionen erhältlich sind. Außerdem besteht vor allem in Ballungsgebieten eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten, was das Risiko von leer stehenden Anlagen reduziert. Dem entgegen steht jedoch, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Wer in Großstädten kaufen möchte, muss mit horrenden Summen rechnen.
Eine Kapitalanlageimmobilie lohnt sich somit, wenn das Verhältnis stimmt. Wenn der Kaufpreis angemessen in Bezug auf die Lage und den Zustand der Immobilie ist. Und der Wert des Objektes voraussichtlich steigt oder hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind. Wer das Objekt selbst bewohnt, muss berücksichtigen, dass das Darlehen bestenfalls vor Rentenbeginn getilgt sein sollte.
Alternative zur Kapitalanlageimmobilie: Die Pflegeimmobilie
Eine interessante und gefragte Kapitalanlage ist die Pflegeimmobilie. Dabei erwerben die Anleger kein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung, sondern investieren ihr Kapital in eine Seniorenresidenz. Dadurch sind die Mieteinnahmen sehr sicher und die steuerlichen Vorteile bleiben bestehen. Je nach Vertragsgestaltung können die Anleger die Immobilie in der Seniorenresidenz auch selbst bewohnen. So profitieren sie in jüngeren Jahren von den garantierten Mietzahlungen als zusätzliche Einnahmequelle. Und im Alter können sie selbst in das altersgerechte Wohnen einziehen. Damit sind Pflegeimmobilien sowohl eine Kapitalanlage mit Renditechance wie auch eine gute Altersvorsorge.
Immobilien als Kapitalanlage: Jetzt beraten lassen
Eine Kapitalanlageimmobilie bietet viele Vorteile. Doch lohnt sich die Investition nur, wenn wesentliche Faktoren berücksichtigt werden. So sind der Standort und die Bausubstanz für die Rendite entscheidend. Und auch der Kaufpreis ist elementar für eine lohnenswerte Kapitalanlage.
Wer in Immobilien investiert, muss einiges beachten. Als Sachverständige für Finanzen und Versicherungen und unabhängige Versicherungsmaklerin aus Aschaffenburg bin ich Ihnen gerne behilflich. Ich beantworte Ihnen alle Ihre Fragen zur Kapitalanlageimmobilie und berate Sie auch zu alternativen Anlageprodukten.
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