Pflegeimmobilien

Für die eigene Altersvorsorge und den Vermögensaufbau ist das Thema »Wohnen im Alter« sehr beliebt. Was versteht man unter einer Pflegeimmobilie und welche Vor- und Nachteile gibt es bei diesem Investment?

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien oder Pflegeappartements sind einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen. Diese Sozialimmobilien sind stationäre Einrichtungen, in denen sich Pfleger:innen um hilfsbedürftige Menschen kümmern. Pflegeheime werden von privaten oder öffentlichen Trägern (Rotes Kreuz, Caritas Verband) betrieben. Wenn Pflegedienstleistungen angeboten werden, gehören auch Altersheime, Seniorenresidenzen und Seniorenwohnheime in die Kategorie Pflegeimmobilien.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Betreiberimmobilien, das ist besonders aus Sicht von Kapitalanlegern wichtig. Es wird also mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie ein Vertrag geschlossen. D.h. der Käufer erhält eine Mietgarantie des Betreibers - oder bei geförderten Pflegeimmobilien - über die stattlichen Kostenträger. Der Betreiber Verwaltet das Gebäude und kümmert sich um die Instandhaltung wie z. B. Renovierungen. Für die Instandhaltung von »Dach und Fach« ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.

Dach und Fach heißt: Die Eigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung der Gebäudeteile die unter das Dach und Fach fallen zuständig. Dach: das Dach, inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc. Fach: die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, Außentüre etc.) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.). Was genau unter Dach und Fach fällt, regelt der Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber. 

Vor- und Nachteile von Pflegeimmobilien

Vorteile:

• Sichere Kapitalanlage, da konjunkturschwankungsunabhängig
• Lange Mietverträge
• Wenig Verwaltungsaufwand
• Geringe Instandhaltungskosten
• Bedarf an Pflegeplätzen steigt
• Inflationsschutz bei Indexmietvertrag
• Mögliche Wertsteigerung
• Immobilie kann verkauft, verschenkt, beliehen oder vererbt werden

Nachteile

• Pflegeimmobilien altern schnell, wegen hoher Anforderungen an Ausstattung und Konzeption.
• Pflegeheime haben starke Beanspruchung
• Risiko - Betreiberinsolvenz - Mietausfall
• Lage/Umfeld kann sich negativ entwickeln
• Leerstandsrisiko wenn Mietvertrag ausgelaufen ist
• Zinsänderungsrisiko
• Betreiber könnte Instandhaltungspflicht evtl. nicht nachkommen.

Renditeerwartung

Durchschnittlich liegt die Nettorendite zwischen 4 und 6 %. Das hängt auch von der Art der Finanzierung ab. Es ist auch mit einer Renditeerhöhung durch Wertzuwachs bei steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren zu rechnen, wenn an geeignetem Standort gekauft wurde. 

Steuern

Jährlich können 2% der Anschaffungskosten der Pflegeimmobilie als Absetzung für Abnutzung (AfA) und Kosten wie Zinskosten, Grundsteuer sowie Renovierungskosten, steuerlich geltend gemacht werden. Besonders bei Pflegeimmobilien - hier können sie auch die Einrichtung des Pflegeappartements 10 Jahre lang steuerlich geltend machen. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen auch Pflegeimmobilien vor Verkauf zunächst 10 Jahre »gehalten« werden. Danach ist der Wertzuwachs steuerfrei. 

Wissenswertes zur Finanzierung einer Pflegeimmobilie

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie läuft nach den gleichen Regeln wie der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ab. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir berechnen Ihnen gerne den Sollzins anhand ihrer Rahmenbedingungen und Möglichkeiten. Nach Kauf der Pflegeimmobilie werden sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch beim Erwerb einer Pflegeimmobilie sollten sie gewissen Lebensrisiken mit ein planen. Wenn sie z. B. arbeitslos werden, sollten sie die Darlehensraten trotzdem zahlen können. Ebenfalls sollten sie einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Themen mit einplanen, da ggf. Instandhaltungskosten auf sie zukommen können, die über die Eigentümergemeinschaft getragen werden muss. 

Rechnen sie die Pre-Opening-Phase mit ein: In dieser Zeit wird das Personal rekrutiert und eingewiesen, die Lieferanten ausgewählt und medizinische Checks durchgeführt. Hier fallen bereits Kosten an, allerdings gibt es noch keine Mietzahlungen. Daher müssen am Anfang evtl. die ersten Darlehensraten komplett selbst gezahlt werden. 

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Auswahlkriterien zur Pflegeimmobilie

Standort: Pluspunkte sind eine Lage innerhalb oder in der Nähe einer Großstadt und eine gute Verkehrsanbindung - auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. 

Betreiber: Dieser sollte viele Jahre Erfahrung haben und ebenso mehrere Pflegeheime an verschiedenen Standorten betreiben

Gebäude: Wichtig sind eine hohe energetische Qualität (bei Neubauten KfW-Standard 55) und ein hoher Anteil von Einzelzimmern, am besten 100 Prozent.

Mietanpassung: Die Mieten sollten laut Pachtvertrag möglichst in Höhe der Inflationsrate steigen.

Instandhaltung: die Instandhaltungspflicht der Eigentümer sollte auf »Dach und Fach« beschränkt sein. Der Pachtvertrag sollte klar beschreiben, was dazu gehört. 

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Immobilienarten

Denkmalimmobilie:
Immobilien aus der Jahrhundertwende, sogenannte Denkmalimmobilien werden aufwändig saniert, sodass die einstigen Nachteile wie Einfachverglasung, kalte Böden, etc. ins Positive umgekehrt werden. Der Sanierungsanteil kann separat ausgewiesen und dank Sonder-Afa über 12 Jahre abgeschrieben werden. 

Studentenwohnung:
Eine zukunftsträchtige Anlageform sind Sudentenappartements. Hohe Nachfrage und steigende Mieten führen zur Wohnraumverknappung an deutschen Universitätsstandorten. Gute Renditen und Vermietbarkeit bei Kaufpreisen unter 100.000 € sind die Vorteile dieser Wohnform. 

Pflegeimmobilie:
Die Pflegeimmobilie hat aufgrund langfristiger Mietverträge mit neue einem Betreiber und den garantierten Mieteinnahmen den Ruf der »Sorglosimmobilie«. Sie erhalten als Investor bis zu 25 Jahre Monat für Monat ihre Miete, auch wenn das Appartement einmal leer stehen sollte. 

Ferienwohnung:
Zwei sonst absolut konträre Dinge: Urlaub und Geldanlage, werden bei der Kapitalanlage »Ferienimmobilie« verbunden. Aufgrund der anhaltenden Beliebtheit der deutschen Küstenregion, wird immer hochwertiger gebaut. Diese Anlageform verspricht somit langfristig sichere Renditen. 

Investition in eine Pflegeimmobilie - das ist zu beachten:

• Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Was wurde bereits beschlossen? Ist die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig?

• Handelt es sich um einen seriösen Betreiber? Hat dieser langjährige Erfahrung?

• Ausstattung des Pflegeheims prüfen

• Standortanalyse des Pflegeheims

• Mietabsprachen klären: Gibt es eine Mietgarantie? Wer kümmert sich um die Mieter?

Das Für und Wider zur Pflegeimmobilie

Das beschäftigt Kunden vor dem Kauf:

Warum interessiert mich eine Immobilie als Wertanlage?

• Ein Gegenwert in Form einer Immobilie ist vorhanden

• Das Konzept ist leicht zu verstehen

• Eine Immobilie gilt als sicherer

• Entwicklung der Immobilienpreise ist aktuell stetig steigend → mehr Rendite

• Mit Hausverwaltung vergleichbar, da wenig Aufwand bzw. das Risiko von Mietausfällen fällt weg

• Bezahlt sich großteils durch Mieten selbst ab

• Langfristige Mieteinnahmen für die Altersvorsorge

Welches Risiko könnte man bei Immobilien sehen?

• Langfristige Anlage, mindestens 10 Jahre → nicht liquide Vermögensbindung → Wertzuwachs/ Rendite erst »sichtbar« nach ungefähr 25 Jahren
 
• I.d.R. Aufhebung der Zinsbindung nach 10 Jahren

• Wer weiß, ob Standort, Vorschriften, Bedingungen den Wert der Immobilie/Miete nicht nach unten treiben? → ggf. Wiederverkaufwert?

• Wer weiß schon, ob die hohen Immobilienpreise/-mieten wirklich noch weiter steigen oder im Gegenteil fallen?

Warum interessiert mich eine Pflegeimmobilie?

• Steigender Bedarf an Pflegeappartements in der Zukunft

• Relativ kleine, günstige Investitionsmöglichkeit

• Ein Mieter für 20 Jahre und der muss erstmal Pleite gehen

Welche Bedenken zur Pflegeimmobilie / Betreutes Wohnen?

• Ggf. schwerer wieder zu verkaufen?

• Geänderte Ansprüche/Bedingungen (z.B. vom Staat)

• Man sieht das Pflegeappartement in der Regel nicht 

• Ich kann nicht einschätzen, ob der Betreiber gut ist

Sie haben ähnliche Gedanken bzw. Bedenken, dann lassen Sie  uns gerne darüber sprechen:

Pflegeimmobilie vs. Eigentumswohnung


Pflegeimmobilie

• Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber.

Mietzahlungen in der Regel gesichert, auch bei Leerstand.

• Eigentümer sind ausschließlich für die Instandhaltung von 
Dach und Fach (Dach und tragende Gebäudeteile) zuständig, 
der Betreiber für alles andere.

Mietrendite etwa zwischen 4 bis 6 Prozent.

Verwaltung durch Betreiber

Instandhaltung organisiert der Betreiber und trägt Kosten.

Vermietung durch Betreiber.

Verkauf jederzeit möglich.

Eigenbedarf anmelden nicht möglich. Möglichkeit, bevorzugt einen Pflegeheimplatz beim Betreiber zu erhalten.

Eigentumswohnung

Mietvertrag direkt mit dem Mieter.

• Leerstands- und Mietausfallrisiko liegt beim Eigentümer.

• Eigentümer sind sowohl für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als auch für das Sondereigentum
verantwortlich.

• Mietrendite abhängig von der Lage der Eigentumswohnung.

• Verwaltung durch Hausverwalter. 

• Instandhaltung durch Eigentümergemeinschaft.

• Vermietung durch Eigentümer oder Hausverwaltung.

• Verkauf jederzeit möglich.

• Eigenbedarf bei Selbstnutzung kann angemeldet werden.

Pflegeimmobilie kaufen: Jetzt beraten lassen

Die Möglichkeiten in eine Immobilien als Kapitalanlage zu investieren sind zahlreich. Denkmalimmobilien, Studentenwohnen, Ferienwohnungen, oder eben die Pflegeimmobilien. Vereinbaren Sie dafür hier ein Gesprächstermin mit mir.

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