Pflegeimmobilien
Chancen nutzen, Vermögen aufbauen: Kapitalanlageimmobilien im Fokus
Für die eigene Altersvorsorge und den Vermögensaufbau ist das Thema »Wohnen im Alter« sehr beliebt. Was versteht man unter einer Pflegeimmobilie und welche Vor- und Nachteile gibt es bei diesem Investment?
Pflegeimmobilien oder Pflegeappartements sind einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen. Diese Sozialimmobilien sind stationäre Einrichtungen, in denen sich Pfleger:innen um hilfsbedürftige Menschen kümmern. Pflegeheime werden von privaten oder öffentlichen Trägern (Rotes Kreuz, Caritas Verband) betrieben. Wenn Pflegedienstleistungen angeboten werden, gehören auch Altersheime, Seniorenresidenzen und Seniorenwohnheime in die Kategorie Pflegeimmobilien.
Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Betreiberimmobilien, das ist besonders aus Sicht von Kapitalanlegern wichtig. Es wird also mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie ein Vertrag geschlossen. D.h. der Käufer erhält eine Mietgarantie des Betreibers – oder bei geförderten Pflegeimmobilien – über die stattlichen Kostenträger. Der Betreiber Verwaltet das Gebäude und kümmert sich um die Instandhaltung wie z. B. Renovierungen. Für die Instandhaltung von »Dach und Fach« ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
Vor- und Nachteile von Pflegeimmobilien
Vorteile
- Sichere Kapitalanlage, da konjunkturschwankungsunabhängig
- Lange Mietverträge
- Wenig Verwaltungsaufwand
- Geringe Instandhaltungskosten
- Bedarf an Pflegeplätzen steigt
- Inflationsschutz bei Indexmietvertrag
- Mögliche Wertsteigerung
- Immobilie kann verkauft, verschenkt, beliehen oder vererbt werden
Nachteile
- Pflegeimmobilien altern schnell, wegen hoher Anforderungen an Ausstattung und Konzeption.
- Pflegeheime haben starke Beanspruchung
- Risiko – Betreiberinsolvenz – Mietausfall
- Lage/Umfeld kann sich negativ entwickeln
- Leerstandsrisiko wenn Mietvertrag ausgelaufen ist
- Zinsänderungsrisiko
- Betreiber könnte Instandhaltungspflicht evtl. nicht nachkommen.
Renditeerwartung
Durchschnittlich liegt die Nettorendite zwischen 4 und 6 %. Das hängt auch von der Art Finanzierung ab. Es ist auch mit einer Renditeerhöhung durch Wertzuwachs bei steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren zu rechnen, wenn an geeignetem Standort gekauft wurde.
Steuern
Jährlich können 2-3% der Anschaffungskosten der Pflegeimmobilie als Absetzung für Abnutzung (AfA) und Kosten wie Zinskosten, Grundsteuer sowie Renovierungskosten, steuerlich geltend gemacht werden. Besonders bei Pflegeimmobilien – hier können sie auch die Einrichtung des Pflegeappartements 10 Jahre lang steuerlich geltend machen. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen auch Pflegeimmobilien vor Verkauf zunächst 10 Jahre »gehalten« werden. Danach ist der Wertzuwachs steuerfrei.
Wissenswertes zur Finanzierung einer Pflegeimmobilie
Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie läuft nach den gleichen Regeln wie der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ab. Sprechen Sie uns gerne darauf an. Wir berechnen Ihnen gerne den Sollzins anhand ihrer Rahmenbedingungen und Möglichkeiten. Nach Kauf der Pflegeimmobilie werden sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch beim Erwerb einer Pflegeimmobilie sollten sie gewissen Lebensrisiken mit ein planen. Wenn sie z. B. arbeitslos werden, sollten sie die Darlehensraten trotzdem zahlen können. Ebenfalls sollten sie einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Themen mit einplanen, da ggf. Instandhaltungskosten auf sie zukommen können, die über die Eigentümergemeinschaft getragen werden muss.
Auswahlkriterien zur Pflegeimmobilie
Standort: Pluspunkte sind eine Lage innerhalb oder in der Nähe einer Großstadt und eine gute Verkehrsanbindung – auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Betreiber: Dieser sollte viele Jahre Erfahrung haben und ebenso mehrere Pflegeheime an verschiedenen Standorten betreiben
Gebäude: Wichtig sind eine hohe energetische Qualität (bei Neubauten KfW-Standard 55) und ein hoher Anteil von Einzelzimmern, am besten 100 Prozent.
Mietanpassung: Die Mieten sollten laut Pachtvertrag möglichst in Höhe der Inflationsrate steigen.
Instandhaltung: die Instandhaltungspflicht der Eigentümer sollte auf »Dach und Fach« beschränkt sein. Der Pachtvertrag sollte klar beschreiben, was dazu gehört.
Immobilienarten
Denkmalimmobilie
Immobilien aus der Jahrhundertwende, sogenannte Denkmalimmobilien werden aufwändig saniert, sodass die einstigen Nachteile wie Einfachverglasung, kalte Böden, etc. ins Positive umgekehrt werden. Der Sanierungsanteil kann separat ausgewiesen und dank Sonder-Afa über 12 Jahre abgeschrieben werden.
Studentenwohnung
Eine zukunftsträchtige Anlageform sind Sudentenappartements. Hohe Nachfrage und steigende Mieten führen zur Wohnraumverknappung an deutschen Universitätsstandorten. Gute Renditen und Vermietbarkeit bei Kaufpreisen unter 100.000 € sind die Vorteile dieser Wohnform.
Pflegeimmobilie
Die Pflegeimmobilie hat aufgrund langfristiger Mietverträge mit neue einem Betreiber und den garantierten Mieteinnahmen den Ruf der »Sorglosimmobilie«. Sie erhalten als Investor bis zu 25 Jahre Monat für Monat ihre Miete, auch wenn das Appartement einmal leer stehen sollte.
Ferienwohnung
Zwei sonst absolut konträre Dinge: Urlaub und Geldanlage, werden bei der Kapitalanlage »Ferienimmobilie« verbunden. Aufgrund der anhaltenden Beliebtheit der deutschen Küstenregion, wird immer hochwertiger gebaut. Diese Anlageform verspricht somit langfristig sichere Renditen.
Micro-Living-Immobilie
Micro-Living-Immobilien sind auf eine effiziente Nutzung des verfügbaren Raums ausgelegt. Sie sind klein, aber funktional gestaltet. Durch die niedrigeren Anschaffungs- und Betriebskosten im Vergleich zu größeren Immobilien können Investoren eine höhere Rendite pro Quadratmeter erzielen.
Investition in eine Pflegeimmobilie – das ist zu beachten:
- Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Was wurde bereits beschlossen? Ist die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig?
- Handelt es sich um einen seriösen Betreiber? Hat dieser langjährige Erfahrung?
- Ausstattung des Pflegeheims prüfen
- Standortanalyse des Pflegeheims
- Mietabsprachen klären: Gibt es eine Mietgarantie? Wer kümmert sich um die Mieter?
Das Für und Wider zur Pflegeimmobilie
Warum interessiert mich eine Immobilie als Wertanlage?
- Ein Gegenwert in Form einer Immobilie ist vorhanden
- Das Konzept ist leicht zu verstehen
- Eine Immobilie gilt als sicherer
- Entwicklung der Immobilienpreise ist aktuell stetig steigend → mehr Rendite
- Mit Hausverwaltung vergleichbar, da wenig Aufwand bzw. das Risiko von Mietausfällen fällt weg
- Bezahlt sich großteils durch Mieten selbst ab
- Langfristige Mieteinnahmen für die Altersvorsorge
Welches Risiko könnte man bei Immobilien sehen?
- Langfristige Anlage, mindestens 10 Jahre → nicht liquide Vermögensbindung → Wertzuwachs/ Rendite erst »sichtbar« nach ungefähr 25 Jahren
- I.d.R. Aufhebung der Zinsbindung nach 10 Jahren
- Wer weiß, ob Standort, Vorschriften, Bedingungen den Wert der Immobilie/Miete nicht nach unten treiben? → ggf. Wiederverkaufwert?
- Wer weiß schon, ob die hohen Immobilienpreise/-mieten wirklich noch weiter steigen oder im Gegenteil fallen?
Warum interessiert mich eine Pflegeimmobilie?
- Steigender Bedarf an Pflegeappartements in der Zukunft
- Relativ kleine, günstige Investitionsmöglichkeit
- Ein Mieter für 20 Jahre und der muss erstmal Pleite gehen
Welche Bedenken zur Pflegeimmobilie / Betreutes Wohnen?
- Ggf. schwerer wieder zu verkaufen?
- Geänderte Ansprüche/Bedingungen (z.B. vom Staat)
- Man sieht das Pflegeappartement in der Regel nicht
- Ich kann nicht einschätzen, ob der Betreiber gut ist
Immobilien als Kapitalanlage: Jetzt beraten lassen
Eine Kapitalanlageimmobilie bietet viele Vorteile. Doch lohnt sich die Investition nur, wenn wesentliche Faktoren berücksichtigt werden. So sind der Standort und die Bausubstanz für die Rendite entscheidend. Und auch der Kaufpreis ist elementar für eine lohnenswerte Kapitalanlage.rnWer in Immobilien investiert, muss einiges beachten. Als Sachverständige für Finanzen und Versicherungen und unabhängige Versicherungsmaklerin aus Aschaffenburg bin ich Ihnen gerne behilflich. Ich beantworte Ihnen alle Ihre Fragen zur Kapitalanlageimmobilie und berate Sie auch zu alternativen Anlageprodukten.
Pflegeimmobilie vs. Eigentumswohnung
Pflegeimmobilie
- Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber.
- Mietzahlungen in der Regel gesichert, auch bei Leerstand.
- Eigentümer sind ausschließlich für die Instandhaltung von Dach und Fach (Dach und tragende Gebäudeteile) zuständig, der Betreiber für alles andere.
- Mietrendite etwa zwischen 4 bis 6 Prozent.
- Verwaltung durch Betreiber
- Instandhaltung organisiert der Betreiber und trägt Kosten.
- Vermietung durch Betreiber.
- Verkauf jederzeit möglich.
- Eigenbedarf anmelden nicht möglich. Möglichkeit, bevorzugt einen Pflegeheimplatz beim Betreiber zu erhalten.
Eigentumswohnung
- Mietvertrag direkt mit dem Mieter.
- Leerstands- und Mietausfallrisiko liegt beim Eigentümer.
- Eigentümer sind sowohl für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als auch für das Sondereigentum
verantwortlich. - Mietrendite abhängig von der Lage der Eigentumswohnung.
- Verwaltung durch Hausverwalter.
- Instandhaltung durch Eigentümergemeinschaft.
- Vermietung durch Eigentümer oder Hausverwaltung.
- Verkauf jederzeit möglich.
- Eigenbedarf bei Selbstnutzung kann angemeldet werden.
